Lo más grande no siempre es mejor en el mercado de alquiler a corto plazo

De hecho, un estudio encontró que las casas en los EE. UU. Son entre 600 y 800 pies cuadrados más grandes que las casas en la mayoría de los demás países.

No hay nada de malo en eso. Por lo general, más espacio es algo bueno cuando compra una casa para uso personal. Vaya con lo que su corazón desee y su billetera pueda extenderse. El ático de lujo con increíbles vistas al mar … la casa de campo de ensueño en las montañas …

Pero cuando está comprando bienes raíces para invertir, el instinto de «ir a lo grande» no siempre debe tener prioridad.

Debe comprar teniendo en cuenta las ganancias de capital futuras o los rendimientos de los alquileres, debe comprar lo que quiere el mercado.

En general, soy un chico de dos habitaciones. Para uso personal, es todo lo que necesito. Y me gusta mantener el mantenimiento bajo.

Pero lo que es más importante, tener un condominio o suite de dos habitaciones, o incluso de una habitación, es la mejor manera de maximizar las ganancias en el mercado de alquiler a corto plazo.

Con estos tipos de casas, puede lanzar la red más amplia posible y garantizar una mayor ocupación. Solo considere quién utiliza alquileres a corto plazo: viajeros individuales, viajeros de negocios, parejas, amigos, familias. En la mayoría de los casos, se trata de grupos pequeños que no necesitan mucho espacio.

E incluso con un condominio de una o dos habitaciones, me gusta lo pequeño. No tiene sentido derrochar en pies cuadrados adicionales si no genera ingresos adicionales por alquiler. A diferencia de una casa, a los inquilinos no les importa mucho el tamaño. Eso es porque no van a pasar el día en eso. Es solo una base, un lugar al que pueden regresar después de un día de turismo.

Un condominio grande de una cama todavía solo tiene un dormitorio y tendrá tarifas de un dormitorio. Es posible (si tiene suerte) obtener una pequeña prima además de todo ese espacio adicional en el piso. Y, en igualdad de condiciones (ubicación, acabados, etc.), pagará mucho más por ese gran condominio de una habitación y sus gastos generales serán más altos. Eso deprime el rendimiento de su alquiler.

Tenía esto en mente cuando compré un condominio en Cabo en 2015. Paso mis inviernos disfrutando de Cabo en mi condominio Copala de dos habitaciones en Quivira. Pero cuando estoy de viaje, a veces le entrego las llaves a un administrador de alquiler y quiero saber que tendrá la mayor ocupación posible mientras estoy fuera.

Puedes ver un tutorial que hice de mi condominio aquí:

Compré este condominio como parte de un trato solo para RETA en 2015 por $ 336,156. Desde entonces he obtenido ganancias de papel de seis cifras.

Se trata de maximizar el espacio.

Realmente me gustan los condominios o las casas con un diseño «cerrado», un diseño que asegura que puede cerrar con llave una parte del condominio, incluso una sola habitación, del resto. Estas son una gran compra si está pensando en alquilarlas a turistas.

Te dan la máxima flexibilidad. Eso es clave para sacar el máximo provecho de un alquiler. Con un diseño de bloqueo de dos habitaciones, puede alquilar el condominio como de dos habitaciones o como dos de una habitación … o alquilar un lado del condominio y mantener parte de él en privado para su uso personal.

Cuando se trata de frente a la playa, me gustan más las suites porque ofrecen el mayor rendimiento por su dinero, al tiempo que atraen a una amplia gama de inquilinos.

En nuestra reciente oferta de Suites en Caracol, los miembros de RETA cerraron dos suites frente al mar por solo $ 219,000. Este es un destino donde los adinerados ya vienen a pasar tiempo en la playa … familias de la ciudad … profesionales que trabajan desde cualquier lugar … Estas suites de lujo son perfectas para cualquiera que busque un dormitorio independiente en el que alojarse la playa.

Espero algo así como una tasa de ocupación del 60% a alrededor de $ 150 por noche, por suite, una vez que el hotel esté completamente en funcionamiento, el marketing se active y se corra la voz.

Una vez que se pagan todas las facturas operativas y administrativas (la HOA, las tarifas de limpieza y administración), la ocupación es del 60% a $ 150 la noche por suite, para un total neto de $ 34,653. (Un rendimiento neto del 15,8%).

Con las Suites en Caracol, los miembros de RETA pueden maximizar los rendimientos, ganando $ 150 por noche, por suite, una vez que el hotel esté completamente en funcionamiento.

Por supuesto, hay situaciones en las que cuanto más grande, mejor. En algunos lugares, una casa más grande funcionará mejor como alquiler.

Con esta obra de teatro en casa grande, se dirige a grupos grandes y mixtos. Puede ser una reunión familiar, retiros en equipo de trabajo o amigos de golf en un viaje. Puede haber varias generaciones con diferentes consideraciones. Algunos tendrán compromisos laborales importantes, puede haber niños o algunos jubilados.

Estos alquileres más grandes funcionan bien en lugares de fácil acceso y que tienen un gran atractivo. El acceso a los vuelos será clave ya que algunos tendrán más limitaciones de tiempo que otros. Y vendrán de múltiples ubicaciones.

También desea comprar en un lugar que tenga un gran atractivo. Un lugar que tiene algo para todos en el grupo … y un lugar que tiene la infraestructura para apoyar eso … piense en tratamientos de spa, instructores de buceo, actividades para niños, tiendas de comestibles …

En Placencia, Belice, por ejemplo, una empresa de gestión de destinos firmará contratos de arrendamiento a más largo plazo en casas de playa con cuatro o cinco dormitorios y una piscina.

Existe una fuerte demanda de este tipo de hogar porque Belice tiene un gran atractivo. Por lo general, se reservan hasta con un año de anticipación y no se cancelan con mucha frecuencia (incluso si un miembro del grupo se retira, el resto seguirá siendo).

La empresa administradora se encargará de todo, pagando al propietario un cheque mensual triple neto de $ 6,000 a $ 9,000 (dependiendo de la propiedad). El propietario también disfruta de un total de cinco semanas al año de uso personal de la casa.

En Portugal, es una historia similar. Un amigo en el Algarve con una villa grande y bien equipada con piscina gana hasta 7.000 € a la semana en ingresos por alquiler. Hay una fuerte demanda por parte de las familias durante los meses de vacaciones de verano. Y en la Zona Sur de Costa Rica, la escasez de alojamiento en hoteles significa altos rendimientos de alquiler, especialmente en casas de tres o cuatro dormitorios con piscina. Un propietario generó más de $ 64,000 en ingresos brutos por alquiler en un año.

Para averiguar qué tiene más demanda en la ubicación específica en la que planea comprar, hable con tantos gerentes de alquiler locales como pueda. Y echa un vistazo a sitios web de listados como VRBO y Airbnb. En los destinos establecidos, son excelentes para brindarle una instantánea de lo que hay en el mercado, las tarifas típicas y los niveles promedio de ocupación.

Airdna es una buena herramienta para comprobar el rendimiento de los alquileres a corto plazo en muchos mercados de todo el mundo. Vale la pena verificar si cubren el área donde está pensando en comprar. Proporciona estadísticas sobre ocupación, tarifa por noche, estacionalidad, etc.

En los sitios de listados locales para alquileres a largo plazo, mire más allá de las tarifas de alquiler solicitadas. Le darán una idea de las tarifas de alquiler del estadio. Pero también debe mirar cuándo se publicó la lista para ver si hay un cambio rápido para ese tipo de casa, o grandes brechas entre inquilinos.